The Macerich Company (MAC): historia, propiedad, misión, cómo funciona & gana dinero

Como inversionista experimentado, usted sabe que el sector inmobiliario minorista es un juego de adaptación de alto riesgo, entonces, ¿cómo ha mantenido The Macerich Company (MAC), un Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT), su posición como propietario líder de los principales centros comerciales de EE. UU.? Esta empresa, cuyas raíces se remontan a 1964, continúa definiendo su misión en torno a la creación de propiedades minoristas dominantes, generando unos ingresos en los últimos doce meses de aproximadamente 1.030 millones de dólares al 30 de septiembre de 2025, y gestionando una cartera de aproximadamente 42 millones de pies cuadrados de superficie bruta alquilable. A pesar de los obstáculos del comercio electrónico, la estrategia de Macerich de remodelar sus activos de alta calidad, como Tysons Corner Center en Virginia, se refleja en los fondos de operaciones (FFO) del tercer trimestre de 2025 por acción de $0.35, que es la métrica clave para el desempeño inmobiliario. Honestamente, comprender su modelo de negocios, que se centra en el arrendamiento y la administración de propiedades, es crucial para trazar el futuro del comercio minorista físico, especialmente ahora que su capitalización de mercado está cerca. $4,567 mil millones a noviembre de 2025.

Historia de la Compañía Macerich (MAC)

Está buscando la historia fundacional de The Macerich Company, no solo una lista de propiedades. Honestamente, comprender cómo pasaron de una sociedad de la ciudad de Nueva York a un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) multimillonario es clave para valorar su estrategia actual. La trayectoria de la compañía es un claro ejemplo de enfoque estratégico en bienes raíces minoristas de alta calidad, transformándose de un pequeño desarrollador a una fuerza importante en el sector de centros comerciales de EE. UU.

Cronología de la fundación de The Macerich Company

Año de establecimiento

La empresa se estableció en 1964 como The MaceRich Real Estate Company.

Ubicación original

La ubicación original para la fundación de la empresa fue la ciudad de Nueva York, aunque su sede actual se encuentra en Santa Mónica, California.

Miembros del equipo fundador

La empresa fue cofundada por Mace Siegel, un constructor experimentado, y Richard Cohen, quien proporcionó el respaldo financiero inicial.

Capital/financiación inicial

Si bien el monto exacto en dólares del capital inicial no es público, Richard Cohen proporcionó una financiación inicial sustancial, lo que permitió que la primera empresa (un centro comercial en Ames, Iowa) entrara en funcionamiento poco después de la fundación de la empresa.

Los hitos de la evolución de la empresa Macerich

Los momentos transformadores de The Macerich Company

La evolución de la empresa no se trató sólo de crecimiento; se trataba de un enfoque implacable en la calidad de los activos y la simplificación estratégica. El nombre en sí es un acrónimo de los nombres de los fundadores, Mace y Richard, que es una historia de origen sencilla y agradable.

El período transformador más reciente se centra en el plan 'Path Forward', cuyo objetivo es racionalizar el negocio y reducir el apalancamiento. Esto no es sólo una reducción de costos; es un reposicionamiento estratégico.

• Enfoque en alta calidad: Desde el principio, la compañía hizo un cambio estratégico para centrarse en poseer y redesarrollar propiedades minoristas dominantes de alta calidad en mercados prósperos y densamente poblados, lo que ayuda a protegerlos de crisis minoristas más amplias.
• Reducción de apalancamiento: hasta el primer trimestre de 2025, la compañía ha completado más de $1.1 mil millones en ventas de disposición desde el inicio del plan Path Forward, trabajando activamente para reducir la deuda.
• Impulso del arrendamiento: la agresiva estrategia de arrendamiento está funcionando, con 2,6 millones de pies cuadrados de arrendamientos firmados solo en el primer trimestre de 2025, más del doble que el primer trimestre del año anterior. Este impulso está impulsando diferenciales de arrendamiento positivos, con nuevos acuerdos que muestran un aumento del 22% en el alquiler durante los últimos 12 meses.

El mercado reconoció este enfoque, con una capitalización de mercado de la compañía de aproximadamente $4,41 mil millones de dólares al 1 de julio de 2025. El precio de las acciones, al 19 de noviembre de 2025, era de $16,22, lo que refleja la volatilidad actual pero también el potencial de un repunte a medida que se afianza el reposicionamiento. Si desea profundizar en la base actual de accionistas y por qué están comprando ahora, debería consultar Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Lo que esta estimación oculta, definitivamente, es el impacto de las tasas de interés en las valoraciones de las propiedades, pero las métricas operativas muestran una fortaleza real. El objetivo es reducir el apalancamiento al rango bajo a medio de seis veces en los próximos años. Ése es un objetivo claro y viable.

Estructura de propiedad de Macerich Company (MAC)

The Macerich Company (MAC) es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que cotiza en bolsa en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE), lo que significa que su propiedad está ampliamente distribuida entre inversores institucionales, internos e individuales.

Esta estructura, típica de un REIT, significa que si bien el público posee acciones, la mayoría de las acciones (y, por lo tanto, el poder de voto) reside en grandes instituciones financieras como BlackRock y The Vanguard Group, lo que definitivamente influye en las decisiones estratégicas.

Estado actual de la empresa Macerich

The Macerich Company ha sido una entidad pública desde su Oferta Pública Inicial (IPO) en marzo de 1994 y cotiza bajo el símbolo MAC en la Bolsa de Nueva York.

Como REIT, la empresa debe distribuir una parte importante de sus ingresos imponibles a los accionistas, por lo que es una participación central para muchos fondos centrados en los ingresos. El gobierno de la empresa está impulsado por su junta directiva y su equipo ejecutivo, quienes deben equilibrar las demandas de estos principales accionistas institucionales con la estrategia a largo plazo de la empresa, el plan 'Path Forward', que fue un enfoque clave en 2025.

Comprender quién es el propietario de The Macerich Company es el primer paso para analizar su riesgo. profile y potencial de apreciación del capital; para una inmersión más profunda, puedes consultar Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Desglose de la propiedad de The Macerich Company

Según los datos del año fiscal 2025, los inversores institucionales poseen la abrumadora mayoría de las acciones ordinarias de The Macerich Company, lo que refleja una participación de alta convicción entre los principales administradores de activos. Esta concentración significa que las operaciones en grandes bloques realizadas por unas pocas empresas pueden afectar significativamente el precio de las acciones.

Aquí están los cálculos rápidos sobre la estructura de propiedad, basados en presentaciones recientes:

El liderazgo de la empresa Macerich

La empresa está dirigida por un equipo directivo experimentado con importante experiencia en bienes raíces y banca de inversión, una combinación fundamental para navegar en el mercado inmobiliario minorista actual.

La permanencia promedio del equipo directivo es relativamente corta, aproximadamente 1,7 años, que muestra el cambio reciente y el enfoque en incorporar nueva experiencia para ejecutar el plan estratégico de la empresa.

• Jackson Hsieh, presidente y director ejecutivo: Nombrado en marzo de 2024, Hsieh tiene una sólida experiencia en banca de inversión y anteriormente dirigió Spirit Realty Capital. Su compensación anual total fue de aproximadamente 14,54 millones de dólares para el año fiscal 2025.
• Dan Swanstrom, vicepresidente ejecutivo sénior, director financiero y tesorero: Swanstrom asumió el cargo de director financiero en noviembre de 2024, aportando una amplia experiencia de puestos anteriores de director financiero en otros REIT y experiencia en Morgan Stanley.
• Steven R. Hash, presidente independiente: Hash proporciona supervisión independiente como presidente de la junta.

El liderazgo se centra en mejoras operativas, incluida la implementación de una plataforma operativa de cinco años para una mejor previsión y gestión del desempeño.

Misión y valores de The Macerich Company (MAC)

El propósito de The Macerich Company se extiende más allá del simple cobro del alquiler; se centra en cultivar entornos minoristas vibrantes y centrados en la comunidad y, al mismo tiempo, generar un valor financiero significativo a largo plazo para inversores y socios.

Como analista experimentado, considero estas declaraciones como el ADN cultural que guía la asignación de capital. El enfoque en los "centros minoristas prósperos" es una señal clara de que comprenden la necesidad de evolucionar la experiencia de los centros comerciales, lo que definitivamente es la opción correcta en un mundo minorista posterior a 2020.

Dado el propósito principal de la empresa

El propósito central de Macerich es un mandato dual: contribución social a través de la reunión comunitaria y disciplina financiera para generar retornos. Es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que equilibra la gestión del espacio físico con la creación de valor para los accionistas.

He aquí los cálculos rápidos: su estrategia para reducir la pérdida neta a 50,1 millones de dólares en el primer trimestre de 2025, una gran mejora con respecto a la pérdida de 126,7 millones de dólares del año anterior, respalda directamente el objetivo de valor a largo plazo de su misión. Esa es la misión en acción.

Declaración de misión oficial

La declaración oficial de misión es una directiva clara de tres partes que ancla sus decisiones operativas y de inversión:

• Poseer y operar centros comerciales prósperos que unen a las comunidades.
• Cree valor a largo plazo para accionistas, socios y clientes.

Esta afirmación es precisa. No solo dice "centros comerciales propios"; dice "centros minoristas prósperos", reconociendo que la clase de activos exige una reinvención constante para mantener una sólida ocupación de la cartera, que rondaba el 92,3% a finales de 2024.

Declaración de visión

La declaración de visión traza su aspiración de liderazgo en el mercado y adaptabilidad, lo cual es crucial en el volátil sector minorista. Se trata de ser el mejor, no sólo de ser grande.

• Sea el principal propietario, operador y desarrollador de centros comerciales regionales.
• Ser reconocido por crear entornos dinámicos y atractivos.
• Satisfacer las necesidades cambiantes de las comunidades y los minoristas.

Su plan 'Path Forward', que incluye el objetivo de reducir la deuda en 2.000 millones de dólares, es un movimiento estratégico que apoya directamente esta visión de propiedad de primer nivel y fortaleza financiera. Puede profundizar en las implicaciones financieras de esto en Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Dados los valores fundamentales de la empresa

Macerich identifica oficialmente seis valores fundamentales que dan forma a su cultura interna y las interacciones con las partes interesadas externas. Éstas son las métricas no financieras que a menudo predicen el éxito a largo plazo.

• Excelencia: Esforzarse por alcanzar los más altos estándares e impulsar la innovación continua.
• Empoderamiento: Asuma la responsabilidad, tome decisiones y desafíe el status quo.
• Integridad: Ser honesto, transparente y hacer lo que decimos que haremos.
• Relaciones: Fomentar las conexiones internas y externas a través del respeto y la colaboración.
• Optimismo: Adopte una perspectiva positiva y sea resiliente al enfrentar los desafíos.
• Divertido: Genere camaradería y cree propiedades donde se creen recuerdos duraderos.

Lema/eslogan dado de la empresa

Si bien Macerich no utiliza un eslogan único y breve en el sentido tradicional, sus mensajes se centran en el resultado de su misión: crear destinos dinámicos y de alto valor.

• Centrado en poseer y operar centros minoristas prósperos.
• Ofreciendo el mejor comercio minorista, experiencias imperdibles y usos novedosos.

La realidad operativa es que están proyectando un aumento de $36 millones en el ingreso operativo neto (NOI) de proyectos de reurbanización en sitios clave como Scottsdale Fashion Square, que es un ejemplo concreto de cómo cumplir esa promesa de "experiencias imperdibles".

The Macerich Company (MAC) Cómo funciona

The Macerich Company opera como un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT), lo que significa que gana dinero principalmente al poseer, administrar y arrendar bienes raíces minoristas dominantes y de alta calidad (específicamente centros comerciales regionales Clase A) a una base diversa de inquilinos en los mercados prósperos de Estados Unidos. El modelo es sencillo: adquirir propiedades de primera calidad, impulsar altas ventas de inquilinos por pie cuadrado (que fueron de $837 por espacio de menos de 10,000 pies cuadrados durante los últimos doce meses finalizados el 31 de marzo de 2025) y cobrar el alquiler y las tarifas.

Portafolio de productos/servicios de The Macerich Company

La propuesta de valor de la compañía se centra en ofrecer destinos minoristas físicos y experienciales de primera calidad. No son sólo propietarios; son administradores de activos y desarrolladores que transforman los centros comerciales tradicionales en centros comunitarios de uso mixto. Este enfoque es lo que impulsa los ingresos por arrendamiento, que alcanzaron los 232,7 millones de dólares en el segundo trimestre de 2025.

El marco operativo de la empresa Macerich

El marco operativo de The Macerich Company se basa en un modelo autogestionado totalmente integrado, lo que significa que se encargan de todo, desde la adquisición y la financiación hasta el desarrollo y la gestión diaria de la propiedad. Este control total les ayuda a ejecutar su estrategia rápidamente. El foco actual es el plan 'Path Forward', una estrategia plurianual para simplificar el negocio y fortalecer el balance.

• Gestión de Portafolio Estratégico: Vender activamente activos complementarios para reducir la deuda, con más de 1.100 millones de dólares en enajenaciones completadas desde que comenzó el plan 'Path Forward'. Este es un paso definitivamente necesario para centrar el capital en sus centros de mejor rendimiento.
• Estrategia de Arrendamiento Intensivo: Impulsando una alta ocupación, que se situó en 93,4% al 30 de septiembre de 2025. Se proyecta que los nuevos arrendamientos de tiendas firmados en el tercer trimestre de 2025 generen aproximadamente $99 millones en ingresos brutos.
• Reducción de Deuda: Un objetivo central es una reducción de la deuda de 2.000 millones de dólares, lograda mediante la venta de activos y la consolidación de empresas conjuntas, lo que mejora su flexibilidad financiera.
• Actualización de la plataforma operativa: Implementar una nueva plataforma operativa de cinco años para mejorar la previsión y la gestión del desempeño en toda la cartera.

He aquí los cálculos rápidos sobre la estrategia de deuda: están vendiendo propiedades de menor crecimiento, como la venta de Wilton Mall por 25 millones de dólares y SouthPark por 11 millones de dólares en el primer trimestre de 2025, para pagar la deuda y reinvertir en sus activos dominantes.

Las ventajas estratégicas de la empresa Macerich

En el desafiante sector inmobiliario minorista, las ventajas de Macerich se derivan de la calidad y ubicación de sus activos, además de un fuerte compromiso con los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG). Se centran en poseer destinos imprescindibles, no cualquier centro comercial.

• Calidad de activo irremplazable: Su cartera se concentra en mercados estadounidenses prósperos y con altas barreras de entrada, lo que los aísla en cierta medida de la debilidad minorista más amplia. Las altas ventas por pie cuadrado ($837) muestran que sus centros están atrayendo consumidores e impulsando el éxito de los inquilinos.
• Liderazgo en sostenibilidad: Macerich ha alcanzado el puesto número 1 en el ranking Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para el sector minorista de América del Norte durante diez años consecutivos. Esto atrae a importantes inversores institucionales y se alinea con los valores corporativos y de consumo modernos.
• Experiencia en transformación de uso mixto: Su capacidad para reurbanizar y densificar propiedades (agregando componentes residenciales, hoteleros y de oficinas) prepara a los centros para el futuro contra los obstáculos puramente minoristas y diversifica su base de ingresos. Puede leer más sobre sus principios básicos aquí: Declaración de misión, visión y valores fundamentales de The Macerich Company (MAC).
• Escala e integración: Como REIT totalmente integrado, controlan toda la cadena de valor, desde el desarrollo hasta el arrendamiento, lo que permite una toma de decisiones más rápida y una mejor ejecución de su plan estratégico.

The Macerich Company (MAC) Cómo gana dinero

The Macerich Company, un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT), genera ingresos principalmente mediante el arrendamiento de espacios comerciales en su cartera de centros comerciales regionales de alta calidad en todo Estados Unidos, cobrando alquileres mínimos fijos y alquileres porcentuales variables de sus inquilinos.

Este modelo de ingresos se trata fundamentalmente de ser propietario de destinos minoristas, gastronómicos y de entretenimiento de primer nivel, además de recuperar una parte importante de los costos operativos de la propiedad de esos inquilinos.

Desglose de ingresos de The Macerich Company

Para tener una idea clara de dónde proviene el efectivo, analizamos los componentes principales de los ingresos, utilizando el desglose detallado del segundo trimestre (Q2) del año fiscal 2025. La gran mayoría de los 249,79 millones de dólares de ingresos totales del segundo trimestre de 2025 provienen de actividades de arrendamiento.

Los alquileres mínimos, que son los alquileres de base fija, constituyen la mayor parte, aumentando un 17,4% año tras año en el segundo trimestre de 2025. Las recuperaciones de inquilinos, esencialmente reembolsos de los inquilinos por el mantenimiento de áreas comunes (CAM), impuestos a la propiedad y seguros, también son una corriente crítica y creciente, con un aumento del 14,4% año tras año.

• Los alquileres porcentuales, una corriente más pequeña pero de alto crecimiento vinculada al desempeño de las ventas de los inquilinos, aumentaron un 43,8% año tras año en el segundo trimestre de 2025, lo que muestra fuertes ventas minoristas.
• Los ingresos de las sociedades gestoras, que provienen de la gestión de propiedades para terceros o empresas conjuntas, son un flujo menor y experimentaron una disminución interanual del 12,4% en el segundo trimestre de 2025.

Economía empresarial

La economía central de The Macerich Company gira en torno a maximizar el ingreso operativo neto (NOI) a través del arrendamiento estratégico y la reurbanización de propiedades. La empresa se centra en centros comerciales regionales de Clase A, que exigen alquileres más altos y atraen a inquilinos más productivos.

Este es un juego de bienes raíces, pero el valor está en la experiencia minorista.

• Diferenciales de arrendamiento: La empresa sigue demostrando poder de fijación de precios. Durante los últimos 12 meses finalizados el 31 de marzo de 2025, los diferenciales de arrendamiento de alquiler base fueron un 10,9% más altos que el alquiler base que vencía, lo que marcó el decimocuarto trimestre consecutivo de diferenciales positivos.
• Ocupación: La ocupación de la cartera se situó en el 93,4 % al 30 de septiembre de 2025, lo que es un indicador clave de la demanda de su espacio. Una tasa de ocupación más alta se traduce directamente en mayores ingresos por alquiler mínimo.
• Reurbanización estratégica: Macerich está transformando activamente sus activos en espacios de uso mixto, integrando usos gastronómicos, de entretenimiento y no comerciales. Se proyecta que esta estrategia agregará aproximadamente $36 millones al ingreso operativo neto (NOI) de proyectos como Scottsdale Fashion Square.

Desempeño financiero de la empresa Macerich

La salud financiera de la empresa se evalúa mejor utilizando los fondos de operaciones (FFO) y los ingresos operativos netos (NOI), las métricas estándar para los REIT, a partir de los resultados del tercer trimestre de 2025 publicados en noviembre de 2025. Esto muestra que el motor operativo está funcionando bien, incluso cuando la empresa gestiona su deuda.

• Fondos de operaciones (FFO): El FFO por acción para el tercer trimestre de 2025 fue de 0,35 dólares, un aumento con respecto al FFO del año anterior de 0,33 dólares por acción. Durante los primeros nueve meses de 2025 (9 meses de 2025), el FFO fue de 253,5 millones de dólares.
• Crecimiento del NOI: El NOI del mismo centro, excluidos los ingresos por terminación de arrendamiento, para los centros 'Go-Forward Portfolio' aumentó un 1,7 % en el tercer trimestre de 2025 en comparación con el mismo período de 2024. Esto demuestra una gestión y un arrendamiento de propiedades eficaces.
• Liquidez y Reducción de Deuda: En el tercer trimestre de 2025, Macerich tenía aproximadamente 1.000 millones de dólares en liquidez. El plan 'Path Forward' de la compañía está reduciendo activamente la deuda, con más de 1.100 millones de dólares en enajenaciones completadas en el primer trimestre de 2025, frente a un objetivo de 2.000 millones de dólares.

Para profundizar en la sostenibilidad de este modelo, conviene leer Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores, que describe el apalancamiento y la estructura de capital. El enfoque en la reducción de la deuda al rango bajo a medio de 6x Deuda Neta a EBITDA es definitivamente una acción clave para los próximos años.

Posición de mercado y perspectivas futuras de The Macerich Company (MAC)

The Macerich Company (MAC) se encuentra actualmente en una transición crítica, ejecutando agresivamente su plan 'Path Forward' para desapalancarse su balance y al mismo tiempo transformar su cartera de centros comerciales Clase A en destinos de uso mixto. Las perspectivas futuras de la compañía dependen de que reduzca con éxito su importante carga de deuda (un objetivo de 2.000 millones de dólares) y al mismo tiempo capitalice sus ubicaciones privilegiadas para impulsar la reurbanización y los diferenciales de arrendamiento con mayores márgenes.

Ahora estamos viendo a un operador de centro comercial actuando como un desarrollador, que es la única forma de ganar. Tienen que cambiar la clase de activo.

Panorama competitivo

Macerich opera en el altamente competitivo sector minorista de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), dominado por unos pocos gigantes. Para ser definitivamente claro, Macerich es un actor más pequeño, que se centra en la calidad por encima de la cantidad, pero esto significa que su participación de mercado es eclipsada por la del líder de la industria. A continuación se presentan los cálculos rápidos sobre la participación de mercado, utilizando la capitalización de mercado (capitalización de mercado) de los tres REIT de centros comerciales/minoristas más grandes como indicador del dominio de la industria a partir de noviembre de 2025.

Oportunidades y desafíos

La principal oportunidad para Macerich radica en la calidad de su cartera, pero el principal desafío es su estructura financiera. El 'Path Forward' es un plan de acción claro para abordar la deuda, pero la empresa debe navegar en un entorno macroeconómico difícil mientras ejecuta proyectos de reurbanización complejos y que requieren mucho capital.

Posición de la industria

Macerich está posicionado como un REIT de centros comerciales regionales de mediana capitalización y alta calidad, distinto del líder nacional dominante, Simon Property Group. La tasa de ocupación de su cartera se situó en un saludable 93,4% en el tercer trimestre de 2025, lo que es una métrica operativa sólida en el entorno minorista actual.

La estrategia de la compañía es una apuesta centrada en el valor duradero de los bienes raíces de primera calidad en mercados prósperos y densamente poblados de Estados Unidos, como California y el corredor noreste. Esta es una elección deliberada para competir en calidad y ubicación de activos, no en escala.

• Calidad de los activos: Macerich posee centros comerciales Clase A, que consistentemente superan a las propiedades de nivel inferior en términos de ventas por pie cuadrado.
• Métricas financieras: Los fondos de operaciones (FFO) del tercer trimestre de 2025 de 0,35 dólares por acción (diluidos) reflejan las mejoras operativas en curso, pero la pérdida neta informada de 87,4 millones de dólares subraya los costos de reestructuración financiera que aún están en juego.
• Enfoque estratégico: El impulso hacia el uso mixto es esencial para la relevancia a largo plazo, transformando los centros comerciales de un solo uso en activos vecinales diversificados que funcionan las 24 horas, los 7 días de la semana. Este es el futuro del centro comercial.

Para profundizar en quién respalda esta estrategia, debería estar Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?