تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتتساءل عما إذا كان صندوق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REIT) قد استقر أخيرًا، ولكن أحدث أرقام الربع الثالث من عام 2025 ترسم صورة معقدة تتطلب نظرة متأنية على الميزانية العمومية. بصراحة، يتصارع السوق مع السيناريو الكلاسيكي "الأخبار الجيدة والأخبار السيئة": فمن ناحية، تظهر الأعمال الأساسية مرونة، مع ارتفاع صافي الدخل التشغيلي لمحفظة Go-Forward (NOI) بشكل قوي. 1.7% سنة بعد سنة إلى 178.8 مليون دولار، بالإضافة إلى أنهم حبسوا في 5.9% انتشار إعادة التأجير الأساسي للأشهر الاثني عشر التالية، مما يوضح قوة التسعير الحقيقية في مراكز التسوق من الدرجة الأولى. ولكن لا تزال الرياح المعاكسة القوية المتمثلة في ارتفاع أسعار الفائدة تضرب بقوة؛ تضخمت مصاريف الفوائد في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة 27.3%، وهي قفزة هائلة، وقد ساعد هذا الضغط في دفع الأموال من العمليات (FFO) إلى فقط $0.35 للسهم الواحد، في عداد المفقودين تقديرات الإجماع. المفتاح هو رسم خريطة لكيفية عملهم 1 مليار دولار في السيولة ومبيعات الأصول - مثل مبلغ 332 مليون دولار من مركز ليكوود - سوف يقاوم 5.23 مليار دولار في سندات الرهن العقاري المستحقة الدفع، خاصة مع انخفاض إشغال المحفظة قليلاً إلى 93.4%.

تحليل الإيرادات

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وصورة الإيرادات أقوى بكثير مما يوحي به السرد في كثير من الأحيان. الفكرة الأساسية هي أن نشاط التأجير يؤدي إلى انتعاش قوي، مما يدفع إيرادات الاثني عشر شهرًا (TTM) إلى 1.03 مليار دولار اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذا رقم قوي يُظهر أن إستراتيجية مراكز التسوق من الدرجة الأولى تعمل، حتى مع الرياح المعاكسة للبيع بالتجزئة.

تعود إيرادات الشركة بشكل كبير إلى أنشطة التأجير، وهو أمر نموذجي بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REIT). تنقسم مصادر الإيرادات الأساسية إلى أربعة مكونات رئيسية، مع كون الحد الأدنى من الإيجارات هو الأساس. إليك عملية حسابية سريعة لأحدث البيانات ربع السنوية، والتي توضح المصدر الحقيقي للأموال:

• الحد الأدنى للإيجارات: هذا هو الإيجار الأساسي، الدخل الأكثر موثوقية. كان يمثل حوالي 62.2% من إيرادات الربع الثاني من عام 2025 بإجمالي 155.47 مليون دولار.
• استرداد المستأجر: المبالغ المستردة من المستأجرين مقابل نفقات التشغيل مثل الضرائب العقارية والصيانة، بشكل تقريبي 26.7%أو 66.83 مليون دولار في الربع الثاني من عام 2025.
• نسبة الإيجارات: شريحة إيجار صغيرة ولكنها مهمة تعتمد على نسبة من مبيعات المستأجر أعلى من حد معين. شهد هذا القطاع قفزة كبيرة على أساس سنوي بنسبة +43.8٪ في الربع الثاني من عام 2025، لتصل إلى 4.15 مليون دولار.
• شركات الإدارة: الإيرادات من إدارة العقارات للآخرين، وهو قطاع أصغر شهد انخفاضًا طفيفًا بنسبة -12.4٪ في الربع الثاني من عام 2025 إلى 5.94 مليون دولار.

من المؤكد أن معدل النمو على أساس سنوي هو نقطة مضيئة. كان نمو الإيرادات ربع السنوية قويًا باستمرار، حيث وصل الربع الثالث من عام 2025 إلى 253.3 مليون دولار، بزيادة قدرها 15٪ عن العام السابق. هذه ليست مجرد لمرة واحدة. كما ارتفعت إيرادات الربع الثاني من عام 2025 بنسبة 15.9٪ على أساس سنوي. والزخم واضح: فالمستأجرون يدفعون أكثر، والإشغال آخذ في الارتفاع.

ما يخفيه هذا النمو هو الجهد الهائل على جبهة التأجير. تنفذ شركة Macerich (MAC) "خطة المسار إلى الأمام"، كما يتضح من الربع السادس عشر على التوالي من فروق الأسعار الإيجابية لإعادة التأجير، والتي بلغت +5.9٪ على أساس TTM اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذا يعني أنه عند انتهاء عقد الإيجار وتجديده أو قدوم مستأجر جديد، يكون الإيجار أعلى. أيضًا، زادت عقود الإيجار الموقعة غير المفتوحة (SNO) - التي تم توقيعها ولكنها لم تحقق إيرادات بعد - إلى ما يقرب من 99 مليون دولار من الإيرادات الإضافية، مما يضع الشركة على المسار الصحيح لتحقيق هدف نهاية العام البالغ 100 مليون دولار أو تجاوزه. إن الإيرادات المستقبلية مقفلة بالفعل. ولكي نكون منصفين، يجب عليك أيضًا أن تنظر إلى هيكل رأس المال ومن يراهن على هذا التحول من خلال القراءة استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

يلخص الجدول أدناه مكونات الإيرادات الرئيسية ومساهمتها في الربع الثاني من عام 2025، موضحًا أين تكمن قوة الإيرادات.

التغيير الكبير في مزيج الإيرادات هو النمو الكبير في نسبة الإيجارات، وهو مؤشر على أن مستأجري التجزئة في مراكز التسوق عالية الجودة في ماسيريتش يشهدون مبيعات أفضل، مما يفيد المالك بشكل مباشر. يعد هذا مؤشرًا قويًا على تحسين صحة التجزئة الأساسية في محفظتهم الاستثمارية.

الخطوة التالية: يحتاج التمويل إلى وضع نموذج لتأثير خط أنابيب SNO بقيمة 99 مليون دولار على توقعات 2026 FFO بحلول نهاية الشهر.

مقاييس الربحية

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) لأنك تريد معرفة ما إذا كان محورها التشغيلي يترجم إلى ربح حقيقي، وبصراحة، تظهر الأرقام مجموعة مختلطة من الهوامش الإجمالية المثيرة للإعجاب والخسارة الصافية المستمرة. هذه ليست قصة بسيطة لشركة تجني المال؛ إنها غوص عميق في استراتيجية التحول.

في الأشهر الاثني عشر اللاحقة (TTM) التي سبقت نهاية الربع الثالث من عام 2025، حافظت شركة Macerich على هامش ربح إجمالي قوي يبلغ تقريبًا 64.60%. وهذا دليل على الأعمال الأساسية المتمثلة في تأجير مساحات مراكز التسوق عالية الجودة، حيث تكون تكلفة البضائع المباعة (COGS) في حدها الأدنى. ولكن إليك الحساب السريع: أن إجمالي الربح المرتفع يتم أكله من خلال تكاليف أخرى، وخاصة نفقات الفائدة على ديونهم.

بلغ هامش الربح التشغيلي (وهو الأرباح قبل الفوائد والضرائب، أو هامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك) لـ TTM حتى الربع الثالث من عام 2025 30.04%. هذه نتيجة تشغيلية جيدة، لكن نقطة الألم الحقيقية هي النتيجة النهائية. كان هامش صافي الربح للربع الثالث من عام 2025 سلبيًا 34.49%مما أدى إلى خسارة صافية قدرها 87.4 مليون دولار للربع.

• الهامش الإجمالي: 64.60% (الربع الثالث من عام 2025)
• هامش التشغيل: 30.04% (الربع الثالث من عام 2025)
• صافي الهامش: -34.49% (الربع الثالث 2025)

اتجاهات الربحية وواقع الصناعة

إن الاتجاه في الربحية هو اتجاه للتعافي البطيء والصعب. في حين أن الشركة لا تزال تسجل خسائر صافية، فإن صافي خسارة الربع الثالث من عام 2025 بلغ 87.4 مليون دولار كان في الواقع تحسنا عن خسارة العام السابق. التحدي هو أن صافي هامش الربح لديهم تقريبًا -37.97% هو أسوأ بشكل كبير من متوسط صافي هامش صناعة REIT، والذي يقع حولها 43.595%. هذه الفجوة ضخمة وتسلط الضوء على تكلفة تحمل أعباء ديونها الكبيرة والرسوم غير النقدية الشائعة في العقارات (مثل الاستهلاك وانخفاض القيمة)، والتي تسحب صافي الدخل إلى الأسفل.

ولكي نكون منصفين، فإن الشركة تحرز تقدمًا حيثما كان ذلك مهمًا من الناحية التشغيلية. صافي الدخل التشغيلي (NOI) لمراكز محفظة Go-Forward - مراكز التسوق التي يخططون للحفاظ عليها من خلال 1.7% في الربع الثالث من عام 2025 على أساس سنوي، وما يقرب من 2% من العام حتى الآن. يعد هذا تحركًا قويًا، وإن لم يكن مذهلاً، في الاتجاه الصحيح للأداء الأساسي. يمكنك التعمق أكثر في معرفة من يراهن على هذا التحول استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

الكفاءة التشغيلية وإدارة التكاليف

الكفاءة التشغيلية هي المكان الذي تظهر فيه شركة Macerich قوتها بشكل واضح، حتى لو لم يعكسها صافي الربح بعد. المفتاح هو في التأجير وإدارة التكاليف. لقد كان فريق الإدارة متقدمًا على الجدول الزمني في خطة "الطريق إلى الأمام"، مع التركيز على تحسين الأداء التشغيلي. لقد كانوا فعالين في إدارة التكاليف، مما ساهم في تحقيق مفاجأة في ربحية السهم في الربع الثاني من عام 2025.

زخم التأجير قوي بشكل خاص. وقعت شركة Macerich 5.4 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة والتجديد من العام حتى تاريخه في عام 2025، وهو زيادة 86% مقارنة بنفس الفترة من عام 2024. والأهم من ذلك، أن فروق الإيجار الإيجابية - أي أن الإيجار الجديد أعلى من الإيجار القديم لنفس المساحة - كانت قوية عند 10.5% اعتبارًا من منتصف عام 2025. وهذا يدل على أنهم يحصلون على إيجار أكبر بكثير لمساحتهم، مما يعزز بشكل مباشر هامش الربح الإجمالي وأمة الاستثمار.

فيما يلي كيفية مقارنة المقاييس التشغيلية الرئيسية لشركة المطوع والقاضي بالصناعة، والتي تحكي قصة أكثر دقة من مجرد الخسارة الصافية:

ارتفاع نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 7.9x هو الفيل في الغرفة. وهذا يعني أنه بينما تقوم الشركة بتشغيل مراكزها التجارية بكفاءة وتوقيع عقود إيجار رائعة، فإن نفقات الفائدة الضخمة الناتجة عن عبء الديون هي ما يبقي هامش الربح الصافي عميقًا في المنطقة الحمراء. الكفاءة التشغيلية موجودة؛ الهيكل المالي هو الريح المعاكسة.

هيكل الديون مقابل حقوق الملكية

تعمل شركة Macerich (MAC) بهيكل رأسمالي عالي الاستدانة، وهو أمر غير معتاد بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) ولكنه عدواني حتى بمعايير الصناعة. أنت بحاجة إلى النظر إلى إجمالي عدد الديون ومعرفة كيفية إدارتها بفعالية.

اعتبارًا من سبتمبر 2025، أصبح إجمالي ديون شركة Macerich كبيرًا، حيث بلغ حوالي 1.5 مليار دولار أمريكي 5.15 مليار دولار، والغالبية العظمى منها عبارة عن ديون طويلة الأجل والتزامات إيجار رأسمالي (5,147 مليون دولار). والخبر السار هو أن ديونهم قصيرة الأجل والتزامات إيجار رأس المال لنفس الفترة كانت في الأساس معدومة 0 مليون دولار. وهذا يعني أن مخاطر السيولة على المدى القريب أقل، لكن جدار إعادة التمويل على المدى الطويل يظل مصدر قلق رئيسي للمستثمرين.

وإليك الرياضيات السريعة على الرافعة المالية الخاصة بهم:

• إجمالي الدين (سبتمبر 2025): 5,147 مليون دولار
• إجمالي حقوق المساهمين (سبتمبر 2025): 2,511 مليون دولار

نسبة الدين إلى حقوق الملكية (D / E) لشركة Macerich موجودة حاليًا 2.05. ولكي نكون منصفين، فإن صناديق الاستثمار العقاري تحمل عموما المزيد من الديون لأن أصولها - مراكز التسوق والعقارات - كثيفة رأس المال وغالبا ما يتم تمويلها بالرهون العقارية. ومع ذلك، هذا 2.05 النسبة أعلى بكثير من متوسط صناعة التجزئة العقارية، وهو أقرب إلى 1.043 اعتبارًا من أوائل عام 2025. تشير نسبة D/E المرتفعة إلى أن الشركة كانت عدوانية بشكل واضح في استخدام الديون لتمويل نموها وعملياتها، مما يزيد من المخاطر profile لأصحاب الأسهم.

تعمل الشركة بشكل فعال على موازنة هذه الرافعة المالية العالية من خلال خطة "المسار إلى الأمام"، والتي تعطي الأولوية لتخفيض الرفع المالي. هذا ليس مجرد كلام. إنهم يستخدمون مزيجًا من مبيعات الأصول وإعادة التمويل الاستراتيجي.

الهدف واضح: خفض نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، والتي بلغت الآن 7.76x في الربع الثالث من عام 2025، بانخفاض دورة كاملة عن بداية البرنامج. إنهم يستبدلون الديون القديمة، ذات الفائدة المتغيرة في بعض الأحيان، بديون جديدة ذات سعر ثابت وطويلة الأجل، مثل الدين 340 مليون دولار قرض بسعر ثابت 5.58% معدل. بالإضافة إلى ذلك، فقد استخدموا إصدار الأسهم في السوق (ATM)، وبيع المزيد 50 مليون دولار في المخزون، للتخلص من عبء الديون. يُظهر هذا المزيج من مبيعات الأصول وإعادة التمويل وتمويل الأسهم البسيطة نهجًا واقعيًا عملي المنحى لإدارة هيكل رأس المال. يمكنك قراءة المزيد عن هذا في تحليلنا الكامل: تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين

السيولة والملاءة المالية

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتتساءل عما إذا كان لديهم ما يكفي من النقد قصير الأجل لتغطية فواتيرهم، وهو سؤال عادل بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري الذي يتنقل في بيئة صعبة للبيع بالتجزئة وأسعار الفائدة. والنتيجة المباشرة هي أنه في حين تمكنت شركة المطوع والقاضي من تأمين وسادة سيولة كبيرة، فإن نسب التشغيل الأساسية الخاصة بها تشير إلى تحدي سيولة هيكلية مستمر يتطلب إدارة مبيعات الأصول المستمرة.

لنبدأ بمراكز السيولة الكلاسيكية: النسب الحالية والسريعة. هذه النسب منخفضة بشكل واضح، وهو أمر نموذجي بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري ذات رأس المال المكثف (REIT) ولكنها لا تزال تشير إلى وجود مخاطر. وفقًا لأحدث البيانات، تبلغ النسبة الحالية لشركة Macerich (MAC) حوالي 0.45، والنسبة السريعة أكثر إحكامًا عند حوالي 0.37.

• النسبة الحالية البالغة 0.45 تعني أن شركة المطوع والقاضي لديها 45 سنتًا فقط من الأصول المتداولة مقابل كل دولار من الالتزامات المتداولة.
• تظهر النسبة السريعة البالغة 0.37 أنه بدون المخزون، يكون الوضع أسوأ بشكل طفيف فقط.

التدفق النقدي: القصة الحقيقية للسيولة

بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية مثل شركة Macerich (MAC)، غالبًا ما يحكي بيان التدفق النقدي قصة أكثر اكتمالاً من نسب الميزانية العمومية، خاصة عند النظر في قدرتها على توليد النقد من العمليات. تظهر بيانات TTM المنتهية في 30 سبتمبر 2025 اتجاهًا إيجابيًا في توليد النقد الأساسي، وهو ما يمثل نقطة قوة.

إليك الحساب السريع لاتجاهات التدفق النقدي الخاصة بهم (TTM سبتمبر 2025، بالملايين):

• التدفق النقدي التشغيلي (المدير المالي): 326.27 مليون دولار. هذه هي الأموال النقدية الناتجة عن الأعمال الأساسية المتمثلة في تأجير وإدارة مراكز التسوق، وهي أعلى من السنة المالية السابقة.
• التدفق النقدي الاستثماري (CFI): -269.01 مليون دولار (محسوبة على النحو التالي: الاستحواذ على أصول عقارية بقيمة -553.56 مليون دولار + بيع أصول عقارية بقيمة 284.55 مليون دولار). هذا الرقم السلبي مدفوع بعمليات الاستحواذ الكبيرة على الأصول ولكن يتم تعويضه جزئيًا من خلال استراتيجية التصرف في الشركة.
• التدفق النقدي التمويلي (CFF): 105 مليون دولار. يعد هذا التدفق الإيجابي أمرًا بالغ الأهمية ويظهر أن الشركة تعمل بنشاط على زيادة رأس المال لإدارة هيكل ديونها.

المخاطر على المدى القريب ونقاط القوة القابلة للتنفيذ

تمر شركة Macerich (MAC) بدورة واضحة لتخفيض الديون، حيث تقوم ببيع الأصول غير الأساسية لسداد الديون. هذا إجراء واضح تريد رؤيته. وفي الربع الثالث من عام 2025 وحده، باعت شركة المطوع والقاضي ثلاثة مراكز تسوق - أطلس بارك، ومركز ليكوود، وفالي مول - مقابل إجمالي 426 مليون دولار من العائدات. يعد رأس المال هذا أمرًا بالغ الأهمية للحفاظ على سيولتهم الفورية، والتي بلغت حوالي مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 4 نوفمبر 2025، بما في ذلك 650 مليون دولار أمريكي من السعة المتاحة على خط الائتمان المتجدد الخاص بهم.

ومع ذلك، لا يزال هناك خطر كبير: مخاطر إعادة التمويل. أقرت الإدارة بحوالي مليار دولار أمريكي من استحقاقات القروض المستحقة في عام 2026. بالإضافة إلى ذلك، هناك قرض متبقي بقيمة 200 مليون دولار أمريكي يستحق في عام 2025 في ساوث بلينز ومن المتوقع أن يكون في حالة تخلف فني، مما يتطلب تمديدًا أو حلًا. وهذا هو التحدي الأساسي: استخدام مبيعات الأصول والتدفقات النقدية التشغيلية لمعالجة جدار الديون الضخم. يمكنك قراءة المزيد عن توجههم الاستراتيجي هنا: بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Macerich (MAC).

تحليل التقييم

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC)، وهي صندوق استثمار عقاري كبير للبيع بالتجزئة (REIT)، وتحاول معرفة ما إذا كان السوق قد قام بتسعيرها بشكل عادل. الإجابة المختصرة هي أن وول ستريت تعتبره بمثابة "احتفاظ"، مما يعني أنهم يعتقدون أن السهم يتداول بالقرب من قيمته الجوهرية في الوقت الحالي، لكن المقاييس الأساسية ترسم صورة أكثر تعقيدًا لشركة تمر بمرحلة انتقالية.

متوسط ​​السعر المستهدف لمدة 12 شهرًا من المحللين موجود $19.87، مما يشير إلى ارتفاع متواضع من سعر التداول الأخير بالقرب من 16.59 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من أواخر نوفمبر 2025. ويستند هذا التصنيف المتفق عليه لـ "Hold" إلى تقسيم 13 شركة: خمسة تصنيفات "شراء"، وخمسة تصنيفات "Hold"، وثلاثة تصنيفات "بيع".

هل شركة Macerich (MAC) مبالغ فيها أم مقومة بأقل من قيمتها؟

عندما نتعمق في مضاعفات التقييم الأساسي، نرى التعقيد النموذجي لصندوق الاستثمار العقاري الذي لا يزال يعمل في بيئة مليئة بالتحديات. نظرًا لأن شركة Macerich أعلنت عن أرباح سلبية للسهم الواحد (EPS) في الأشهر الاثني عشر اللاحقة، فإن نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) التقليدية سلبية. ومع ذلك، فإن المحللين يتطلعون إلى المستقبل، ويتم تقدير نسبة السعر إلى الربحية الآجلة عند مستوى أكثر قبولا 10.70، وهو بالتأكيد أقل من متوسط السوق.

بالنسبة للأعمال العقارية، غالبًا ما تكون نسبة السعر إلى القيمة الدفترية (P / B) ونسبة قيمة المؤسسة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EV / EBITDA) أكثر دلالة. إليك الرياضيات السريعة:

• السعر إلى القيمة الدفترية (السعر إلى القيمة الدفترية): وتبلغ النسبة حوالي 1.69. وهذا يعني أن السهم يتداول بعلاوة على صافي قيمة أصوله، مما يشير إلى أن المستثمرين يرون قيمة في جودة المحفظة وإمكانية التدفق النقدي المستقبلي.
• قيمة المؤسسة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EV/EBITDA): آخر اثني عشر شهرًا (LTM) EV/EBITDA موجودة 15.7x. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة، يعد هذا أعلى قليلاً مقارنة ببعض أقرانهم، مما يعكس الرافعة المالية العالية للشركة (نسبة الدين إلى حقوق الملكية قريبة من 1.99) والتي يتم أخذها في الاعتبار في حساب قيمة المؤسسة.

يخبرك هذا الارتفاع في قيمة EV/EBITDA أن السوق على استعداد لدفع علاوة على التدفق النقدي التشغيلي للشركة (EBITDA)، ولكن جزءًا كبيرًا من هذه القيمة مرتبط بهيكل الديون. أنت بحاجة إلى مراقبة برنامج التخلص من الديون عن كثب، والذي من المقرر الانتهاء منه بحلول عام 2026.

سعر السهم وصحة الأرباح

كان اتجاه سعر السهم خلال الـ 12 شهرًا الماضية (فترة 52 أسبوعًا) متقلبًا. تم تداول أسهم شركة Macerich ضمن نطاق واسع، من أدنى مستوى إلى $12.48 إلى ارتفاع $22.27. يمثل سعر الإغلاق الأخير بالقرب من 16.59 دولارًا انخفاضًا تقريبًا 14.79% على مدى الـ 52 أسبوعًا الماضية، مما يشير إلى أن السوق كان حذرًا.

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، فإن توزيع الأرباح أمر بالغ الأهمية. تم تحديد الأرباح السنوية لشركة Macerich حاليًا بمبلغ $0.68 للسهم الواحد، مما يترجم إلى عائد أرباح جذاب يبلغ حوالي 4.02% اعتبارًا من نوفمبر 2025. ومع ذلك، فإن استدامة هذه الأرباح هي مناقشة دقيقة.

إليك كيف تبدو تغطية الأرباح:

في حين أن توزيعات الأرباح مغطاة من الناحية الفنية بالتدفق النقدي، فإن أرباح GAAP السلبية وارتفاع نسبة الدين إلى حقوق الملكية تعني أنه يجب عليك التعامل مع هذه الأرباح بدرجة من الحذر. تمر الشركة بمرحلة تحول، حيث تظهر زخمًا قويًا في مجال التأجير 1.5 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة والمتجددة في الربع الثالث من عام 2025 - لكن عدم اليقين في الاقتصاد الكلي لا يزال يشكل خطراً.

يمكنك التعمق أكثر في الاهتمامات المؤسسية وديناميكيات التداول من خلال استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

عوامل الخطر

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتتساءل عن مكان إخفاء الألغام الأرضية، وهذا أمر ذكي. والنتيجة المباشرة هي أنه على الرغم من أن الزخم التشغيلي قوي، إلا أن الصحة المالية للشركة لا تزال معرضة بشدة للرافعة المالية العالية والحاجة الفورية لإعادة تمويل الديون في بيئة ذات أسعار فائدة عالية. هذه قصة تحول كلاسيكية لصندوق الاستثمار العقاري (REIT)؛ إن الإصلاح التشغيلي ناجح، لكن الميزانية العمومية تظل هي الخطر الرئيسي.

أكبر المخاطر على المدى القريب هي مخاطر مالية: الرافعة المالية العالية للشركة. اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025، وصل صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) إلى 7.76 مرة. هدف الإدارة هو خفض هذا إلى نطاق 6x المنخفض إلى المتوسط ​​خلال السنوات القليلة المقبلة، ولكن هذا يعني أنه لا يزال يتعين تنفيذ الكثير من التنفيذ. بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة أو تشديد شروط الائتمان يمكن أن يؤدي بالتأكيد إلى تكثيف الضغوط على جهود إعادة التمويل.

المخاطر التشغيلية والمالية: جدار الديون واحتكاك الإشغال

تواجه شركة Macerich تحديًا مزدوجًا: إدارة عبء الديون الثقيل أثناء التغلب على الاحتكاك الانتقالي المتمثل في إعادة تأجير ممتلكاتها. وعلى جانب الديون، فإن الخطر الأكثر وضوحا هو اقتراب موعد الاستحقاق. هناك قرض واحد متبقي يستحق السداد في عام 2025 بحوالي 200 مليون دولار في ساوث بلينز، والذي من المتوقع أن يكون في حالة تخلف فني عند الاستحقاق، على الرغم من استمرار المناقشات بشأن التمديد. كما أن قرض سانتا مونيكا بليس متخلف بالفعل عن السداد، حيث يقوم حارس قضائي معين من قبل المحكمة بإدارة التصرف المتوقع في الأصول.

على الصعيد التشغيلي، تتعامل الشركة مع فترات التوقف الاحتكاكية (الوظائف الشاغرة) حيث تقوم باستبدال المستأجرين الأكبر سناً الذين يعانون بمستأجرين أفضل. على سبيل المثال، أدت إعادة تأجير مساحات Forever 21 السابقة إلى حدوث تراجع على المدى القريب على صافي الدخل التشغيلي (NOI). ولكي نكون منصفين، فهذه خطوة استراتيجية، لكنها لا تزال تظهر كخسارة على المدى القصير. بلغ إجمالي إشغال المحفظة اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 93.4%، وهو أمر قوي، ولكن عملية إعادة التأجير مكلفة وتستغرق وقتا طويلا.

فيما يلي نظرة سريعة على البيانات المالية للربع الثالث من عام 2025 والتي تسلط الضوء على الضغوط:

التخفيف وخطة المسار إلى الأمام

تم تصميم إستراتيجية الشركة، التي تسمى خطة المسار إلى الأمام، لمعالجة هذه المخاطر بشكل مباشر من خلال تبسيط الأعمال وتقليل الرافعة المالية. هذا ليس مجرد كلام. إنهم ينفذون أعمالهم على جبهتين واضحتين: مبيعات الأصول والتأجير المكثف.

• التخفيض عن طريق التصرفات: تحرز الشركة تقدمًا كبيرًا في خطة التصرف الخاصة بها، مع اقتراب مبيعات الأصول 1.2 مليار دولار نحو هدف إجمالي قدره 2 مليار دولار بحلول نهاية عام 2026. وهذه الأموال ضرورية لسداد الديون وتعزيز الميزانية العمومية.
• التميز التشغيلي: إنهم متقدمون على الجدول الزمني فيما يتعلق بحجم التأجير. تم توقيع عقود الإيجار منذ عام 2025 حتى تاريخه 5.4 مليون قدم مربع، و 86% زيادة مقارنة بنفس الفترة من عام 2024. والأهم من ذلك، 74% من مساحة Forever 21 التي تم إخلاؤها ملتزمة بالفعل بعلامات تجارية جديدة أفضل تدفع إيجارًا أكبر بكثير.
• خط أنابيب التأجير: يعتبر خط الأنابيب المُوقع غير المفتوح (SNO) قويًا، حيث يبلغ طوله تقريبًا 99 مليون دولار في الإيرادات الإضافية، على قدم وساق لتلبية أو تجاوز 100 مليون دولار هدف نهاية العام. خط الأنابيب هذا هو نمو NOI المستقبلي المقفل اليوم.

لديهم مسار واضح، لكن مخاطر التنفيذ تظل مرتفعة حتى تقترب نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك من هدفهم. للتعمق أكثر في أطر التقييم والاستراتيجية، يمكنك الاطلاع على المنشور الكامل: تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين.

فرص النمو

أنت تبحث عن خريطة واضحة للمكان الذي ستتجه إليه شركة Macerich (MAC) من هنا، خاصة وأن عبء الديون لا يزال يشكل مصدر قلق. والخلاصة المباشرة هي أن نموها المستقبلي لا يعتمد على الإنشاءات الجديدة بقدر ما يعتمد على تنفيذها استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟ خطة "المسار إلى الأمام": تبسيط الأعمال، وتقليل الرافعة المالية، وزيادة الإيجارات من محفظة مراكز التسوق المتميزة الخاصة بهم.

ينصب التركيز الاستراتيجي للشركة على تعظيم قيمة أصولها من الفئة "أ" - عقارات "Fortress" و"Steady Eddie" - من خلال إعادة تأجير المساحات بمعدلات أعلى. بصراحة، هذا هو المحرك الأساسي. بالنسبة للسنة المالية 2025، فإن توقعات الإيرادات المتفق عليها موجودة 931.51 مليون دولار، مع تقدير FFO (الأموال من العمليات) لـ $1.49 لكل سهم. ما يخفيه هذا التقدير هو توقيت ظهور عقود الإيجار الجديدة، وهو الاتجاه الصعودي الحقيقي.

محركات النمو الرئيسية: التأجير وإعادة التطوير

إن نمو إيرادات شركة Macerich على المدى القريب مدفوع بشكل واضح بسرعة التأجير. إنهم متقدمون على الجدول الزمني فيما يتعلق بأهداف التأجير الخاصة بهم، وهو ما يمثل فوزًا تشغيليًا هائلاً. وقعوا 4.3 مليون قدم مربع في عقود الإيجار اعتبارًا من سبتمبر 2025، متجاوزًا الأهداف الأولية. كانت فروق أسعار إعادة التأجير لمدة 12 شهرًا صحية 10.9% اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، مما يعني أن عقود الإيجار الجديدة تأتي أعلى بكثير من العقود المنتهية. هذه عبارة بسيطة: ارتفاع الإيجارات على العقارات الرئيسية يقود إلى الانتعاش.

يغذي هذا التأجير القوي مباشرة خط أنابيب Signed Not Occupied (SNO)، وهو الإيرادات المستقبلية المقفلة بالفعل. وإليك الحسابات السريعة: يبلغ خط أنابيب SNO التراكمي حوالي 80 مليون دولار في الإيجار السنوي المتزايد، مع حوالي 25 مليون دولار من المتوقع أن يؤثر على نتائج 2025. يعد هذا مسارًا واضحًا لنمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) في عامي 2026 و2027.

• زخم التأجير: وقعت 4.3 مليون قدم مربع من الإيجارات اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.
• خط أنابيب SNO: الإيجار التراكمي المتزايد ~ 80 مليون دولار.
• فروق أسعار إعادة التأجير: المتوسط 10.9% أعلى من الإيجارات القديمة.

المبادرات الاستراتيجية والميزة التنافسية

تدور المبادرات الإستراتيجية حول التبسيط والتحديث. تعمل الشركة بنشاط على تنفيذ خطة التصرف، التي تستهدف مبيعات أصول بقيمة 2 مليار دولار لخفض الديون، مع اكتمال مبيعات مراكز التسوق بقيمة 1.2 مليار دولار اعتبارًا من سبتمبر 2025. يعد تقليص المديونية (خفض ديون الشركة) أمرًا بالغ الأهمية للتخلص من مخاطر الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، يقومون بتوحيد أصول المشروع المشترك (JV) بشكل استراتيجي، مثل الاستحواذ الكامل على Arrowhead Towne Center وSouth Plains Mall، للحصول على سيطرة بنسبة 100% على العقارات عالية الأداء.

إن ميزتهم التنافسية متجذرة في جودة محفظتهم الاستثمارية. وهم يمتلكون مراكز تسوق من الدرجة الأولى في أسواق الولايات المتحدة الغنية والمكتظة بالسكان، والتي تجتذب تجار التجزئة المتميزين وتولد مبيعات عالية لكل قدم مربع (PSF). بالنسبة للمحفظة الأساسية، فإن مبيعات المستأجرين موجودة 900 دولار أمريكيوهو مقياس رئيسي يوضح هيمنة هذه المواقع. كما أنهم يستثمرون في تجارة التجزئة التجريبية (على سبيل المثال، مراسي الترفيه مثل Pindustry وDick's House of Sport) وعمليات إعادة التطوير مثل Green Acres في Long Island لزيادة حركة المرور ونمو الإيجار في المستقبل.

إن التزام الشركة بالاستدامة، والذي يتضح من تصنيفها العاشر على التوالي رقم 1 في GRESB بين صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة في أمريكا الشمالية، يعد أيضًا ميزة تنافسية ناعمة (البيئية والاجتماعية والحوكمة، أو ESG) التي تناشد رأس المال المؤسسي. نقطة التحول في منتصف عام 2026 هي ما تستهدفه الإدارة باعتبارها النقطة التي تترجم فيها هذه المبادرات بالكامل إلى زخم أرباح إيجابي.

الخطوة التالية: التمويل: تتبع معدل تحويل خط أنابيب SNO الذي تبلغ قيمته 80 مليون دولار إلى إيرادات محققة كل ربع سنة لقياس التنفيذ التشغيلي.