Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et vous vous demandez si le fonds de placement immobilier de détail (REIT) se stabilise enfin, mais les derniers chiffres du troisième trimestre 2025 dressent un tableau complexe qui nécessite un examen attentif du bilan. Honnêtement, le marché est aux prises avec un scénario classique de « bonnes et mauvaises nouvelles » : d'un côté, le cœur de métier fait preuve de résilience, avec un résultat d'exploitation net (NOI) du portefeuille Go-Forward en hausse solide. 1.7% année après année pour 178,8 millions de dollars, et en plus ils se sont enfermés dans un 5.9% l'écart de relocation du loyer de base pour les douze derniers mois, ce qui montre un réel pouvoir de tarification dans leurs centres commerciaux de premier plan. Néanmoins, le vent contraire important que représente la hausse des taux d’intérêt frappe durement ; Les charges d’intérêts du troisième trimestre 2025 ont augmenté de 27.3%, ce qui représente un bond considérable, et cette pression a contribué à pousser les fonds provenant des opérations (FFO) à seulement $0.35 par action, manquant les estimations consensuelles. La clé est de cartographier comment leur 1 milliard de dollars en liquidités et en ventes d'actifs - comme les 332 millions de dollars du Lakewood Center - contrecarreront le 5,23 milliards de dollars des effets hypothécaires à payer, d'autant plus que le taux d'occupation du portefeuille a légèrement baissé à 93.4%.

Analyse des revenus

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et le tableau des revenus est honnêtement beaucoup plus solide que ce que le récit suggère souvent. Le principal point à retenir est que l'activité de location entraîne un solide rebond, poussant le chiffre d'affaires des douze derniers mois (TTM) à 1,03 milliard de dollars au troisième trimestre 2025. C'est un chiffre puissant qui montre que leur stratégie de centre commercial de classe A fonctionne, même avec des vents contraires dans le commerce de détail.

Les revenus de l'entreprise proviennent en grande partie de ses activités de location, ce qui est typique pour une société de placement immobilier de détail (REIT). Les principales sources de revenus se répartissent en quatre éléments clés, les loyers minimum étant le point d’ancrage. Voici un rapide calcul sur les données trimestrielles les plus récentes, qui montrent d’où vient réellement l’argent :

• Loyers minimaux : C'est le loyer de base, le revenu le plus fiable. Cela représentait environ 62.2% du chiffre d’affaires du deuxième trimestre 2025, totalisant 155,47 millions de dollars.
• Récupérations des locataires : Remboursements des locataires pour les dépenses d'exploitation comme les taxes foncières et l'entretien, représentant environ 26.7%, ou 66,83 millions de dollars, au deuxième trimestre 2025.
• Loyers en pourcentage : Une tranche de loyer petite mais importante basée sur un pourcentage des ventes du locataire au-dessus d'un certain seuil. Ce segment a connu un bond significatif d'une année sur l'autre de +43,8 % au deuxième trimestre 2025, pour atteindre 4,15 millions de dollars.
• Sociétés de gestion : Les revenus provenant de la gestion de propriétés pour des tiers, qui constituent un segment plus petit qui a connu une légère baisse de -12,4 % au deuxième trimestre 2025, à 5,94 millions de dollars.

Le taux de croissance d’une année sur l’autre est sans aucun doute un point positif. La croissance trimestrielle des revenus a été constamment forte, le troisième trimestre 2025 atteignant 253,3 millions de dollars, soit une augmentation de 15 % par rapport à l'année précédente. Ce n’est pas seulement un cas isolé ; Les revenus du deuxième trimestre 2025 ont également augmenté de 15,9 % sur un an. La dynamique est claire : les locataires paient plus et le taux d’occupation augmente.

Ce que cache cette croissance, c’est l’effort massif déployé en matière de crédit-bail. La société Macerich (MAC) met en œuvre son « Plan Path Forward », comme en témoigne le 16e trimestre consécutif d'écarts de relocation positifs, qui ont atteint +5,9 % sur une base TTM au troisième trimestre 2025. Cela signifie qu'à l'expiration et au renouvellement d'un bail ou à l'arrivée d'un nouveau locataire, le loyer est plus élevé. En outre, le pipeline Signed Not Open (SNO) - des baux signés mais qui ne génèrent pas encore de revenus - a atteint près de 99 millions de dollars de revenus supplémentaires, ce qui place l'entreprise sur la bonne voie pour atteindre ou dépasser son objectif de fin d'année de 100 millions de dollars. Ces revenus futurs sont déjà bloqués. Pour être juste, vous devriez également examiner la structure du capital et savoir qui parie sur ce redressement en lisant Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Le tableau ci-dessous résume les principales composantes des revenus et leur contribution pour le deuxième trimestre 2025, montrant où se situe la puissance des revenus.

Le changement significatif dans la composition des revenus est la croissance démesurée des loyers en pourcentage, signe que les locataires des centres commerciaux de haute qualité de Macerich enregistrent de meilleures ventes, ce qui profite directement au propriétaire. C’est une indication solide d’une amélioration de la santé sous-jacente du commerce de détail dans leur portefeuille.

Prochaine étape : les finances doivent modéliser l'impact de ce pipeline SNO de 99 millions de dollars sur les projections du FFO 2026 d'ici la fin du mois.

Mesures de rentabilité

Vous regardez The Macerich Company (MAC) parce que vous voulez savoir si leur pivot opérationnel se traduit par un bénéfice réel, et honnêtement, les chiffres montrent un mélange de marges brutes impressionnantes et d'une perte nette persistante. Il ne s’agit pas d’une simple histoire d’entreprise qui gagne de l’argent ; c'est une plongée profonde dans une stratégie de redressement.

Au cours des douze derniers mois (TTM) précédant la fin du troisième trimestre 2025, The Macerich Company a maintenu une forte marge bénéficiaire brute d'environ 64.60%. Cela témoigne de l’activité principale – la location d’espaces commerciaux de haute qualité – où le coût des marchandises vendues (COGS) est minime. Mais voici un petit calcul : ce bénéfice brut élevé est rongé par d’autres coûts, notamment les frais d’intérêts sur la dette.

La marge bénéficiaire d'exploitation (qui correspond à la marge du bénéfice avant intérêts et impôts, ou EBIT) du TTM jusqu'au troisième trimestre 2025 s'élevait à 30.04%. Il s’agit d’un résultat opérationnel décent, mais le véritable problème réside dans le résultat net. La marge bénéficiaire nette du troisième trimestre 2025 était négative 34.49%, entraînant une perte nette de 87,4 millions de dollars pour le trimestre.

• Marge brute : 64.60% (TTM T3 2025)
• Marge opérationnelle : 30.04% (TTM T3 2025)
• Marge nette : -34.49% (T3 2025)

Tendances de rentabilité et réalité du secteur

La tendance de la rentabilité est celle d’une reprise lente et difficile. Alors que l'entreprise affiche toujours des pertes nettes, la perte nette du troisième trimestre 2025 de 87,4 millions de dollars était en fait une amélioration par rapport à la perte de l’année précédente. Le défi est que leur marge bénéficiaire nette d'environ -37.97% est considérablement pire que la marge nette médiane du secteur des REIT, qui se situe autour 43.595%. Cet écart est énorme et met en évidence le coût de leur endettement important et les charges non monétaires courantes dans l’immobilier (comme l’amortissement et la dépréciation), qui pèsent sur le bénéfice net.

Pour être honnête, l’entreprise progresse là où cela compte sur le plan opérationnel. Le bénéfice d'exploitation net (NOI) des centres de portefeuille Go-Forward - les centres commerciaux qu'ils prévoient de conserver - a augmenté de 1.7% au troisième trimestre 2025 sur un an, et près de 2% à ce jour. C’est un pas solide, quoique peu spectaculaire, dans la bonne direction pour les performances de base. Vous pouvez en savoir plus sur qui parie sur ce revirement en Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Efficacité opérationnelle et gestion des coûts

L'efficacité opérationnelle est le domaine où The Macerich Company montre définitivement sa force, même si le bénéfice net ne le reflète pas encore. La clé réside dans leur location et la gestion des coûts. L'équipe de direction a pris de l'avance sur son plan « Path Forward », en se concentrant sur l'amélioration des performances opérationnelles. Ils ont été efficaces dans la gestion des coûts, ce qui a contribué à un bénéfice par action surprise au deuxième trimestre 2025.

La dynamique locative est particulièrement forte. La société Macerich a signé 5,4 millions de pieds carrés de baux nouveaux et renouvelés depuis le début de l’année en 2025, ce qui représente un Augmentation de 86 % par rapport à la même période en 2024. Plus important encore, les spreads de location positifs, c'est-à-dire que le nouveau loyer est plus élevé que l'ancien loyer pour le même espace, étaient forts à 10.5% à partir de mi-2025. Cela montre qu'ils perçoivent un loyer nettement plus élevé pour leur espace, ce qui renforce directement la marge brute et le NOI.

Voici comment les principaux indicateurs opérationnels de MAC se comparent à ceux du secteur, ce qui raconte une histoire plus nuancée que la simple perte nette :

Le ratio élevé de dette nette sur EBITDA de 7,9x est l'éléphant dans la pièce. Cela signifie que même si l’entreprise exploite efficacement ses centres commerciaux et signe d’excellents baux, les charges d’intérêt massives liées à l’endettement sont ce qui maintient la marge bénéficiaire nette dans le rouge. L’efficacité opérationnelle est là ; la structure financière constitue un obstacle.

Structure de la dette ou des capitaux propres

La société Macerich (MAC) fonctionne avec une structure de capital fortement endettée, ce qui n'est pas inhabituel pour une fiducie de placement immobilier (REIT), mais qui est agressive même par rapport aux normes de l'industrie. Vous devez regarder au-delà du montant total de la dette et voir comment ils la gèrent activement.

En septembre 2025, la dette totale de The Macerich Company était importante, se situant à environ 5,15 milliards de dollars, la grande majorité étant constituée de dettes à long terme et d'obligations de location-acquisition (5 147 millions de dollars). La bonne nouvelle est que leur dette à court terme et leurs obligations au titre de contrats de location-acquisition pour la même période étaient pratiquement nulles, à 0 million de dollars. Cela signifie que le risque de liquidité à court terme est plus faible, mais le mur de refinancement à long terme reste une préoccupation majeure pour les investisseurs.

Voici le calcul rapide de leur effet de levier :

• Dette totale (septembre 2025) : 5 147 millions de dollars
• Capitaux propres totaux (septembre 2025) : 2 511 millions de dollars

Le ratio d'endettement (D/E) de la société Macerich se situe actuellement autour de 2.05. Pour être honnête, les REIT sont généralement plus endettés parce que leurs actifs – centres commerciaux et biens immobiliers – sont à forte intensité de capital et sont souvent financés par des hypothèques. Pourtant, ceci 2.05 Le ratio est nettement supérieur à la moyenne du secteur des REIT de détail, qui est plus proche de 1.043 au début de 2025. Un ratio D/E aussi élevé indique que l'entreprise a été résolument agressive dans l'utilisation de la dette pour financer sa croissance et ses opérations, ce qui augmente le risque. profile pour les actionnaires.

La société équilibre activement cet endettement élevé grâce à son plan « Path Forward », qui donne la priorité au désendettement. Ce ne sont pas que des paroles ; ils utilisent une combinaison de ventes d’actifs et de refinancement stratégique.

L’objectif est clair : réduire le ratio dette nette/EBITDA qui s’établissait à 7,76x au troisième trimestre 2025, soit une baisse complète par rapport au début du programme. Ils échangent leurs dettes plus anciennes, parfois à taux variable, contre de nouvelles dettes à taux fixe et à plus long terme, comme le 340 millions de dollars prêt à taux fixe 5.58% taux. De plus, ils ont eu recours à l'émission d'actions au prix du marché (ATM), vendant ainsi un montant supplémentaire 50 millions de dollars en stock, pour réduire le fardeau de la dette. Cette combinaison de ventes d'actifs, de refinancements et de financements mineurs en actions témoigne d'une approche réaliste et orientée vers l'action pour gérer leur structure de capital. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans notre analyse complète : Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs

Liquidité et solvabilité

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et vous vous demandez si elle dispose de suffisamment de liquidités à court terme pour couvrir ses factures, ce qui est une question légitime pour une FPI naviguant dans un environnement difficile de taux de détail et d'intérêt. Ce qu’il faut retenir directement, c’est que même si MAC a réussi à garantir un important coussin de liquidités, ses ratios d’exploitation de base signalent un défi structurel persistant en matière de liquidité qui nécessite la poursuite des ventes d’actifs pour être géré.

Commençons par les positions de liquidité classiques : les ratios courants et rapides. Ces ratios sont définitivement faibles, ce qui est typique pour une société de placement immobilier (REIT) à forte intensité de capital, mais signale néanmoins un risque. Selon les données les plus récentes, le ratio actuel de The Macerich Company (MAC) se situe à environ 0,45, et le ratio rapide est encore plus serré à environ 0,37.

• Un ratio de liquidité générale de 0,45 signifie que MAC ne dispose que de 45 cents d'actifs courants pour chaque dollar de passifs courants.
• Le ratio rapide de 0,37 montre que sans stocks, la situation n’est que légèrement pire.

Flux de trésorerie : la véritable histoire de la liquidité

Pour une FPI comme The Macerich Company (MAC), le tableau des flux de trésorerie raconte souvent une histoire plus complète que les ratios du bilan, en particulier lorsqu'on examine leur capacité à générer des liquidités provenant de l'exploitation. Les données TTM se terminant le 30 septembre 2025 montrent une tendance positive dans la génération de trésorerie de base, ce qui constitue un point fort.

Voici un calcul rapide de leurs tendances de flux de trésorerie (TTM septembre 2025, en millions) :

• Flux de trésorerie opérationnel (CFO) : 326,27 millions de dollars. Il s'agit des liquidités générées par l'activité principale de location et de gestion des centres commerciaux, et elles sont en hausse par rapport à l'exercice précédent.
• Flux de trésorerie d'investissement (CFI) : -269,01 M$ (calculé comme : Acquisitions d'actifs immobiliers de -553,56 M$ + Vente d'actifs immobiliers de 284,55 M$). Ce chiffre négatif est dû à d'importantes acquisitions d'actifs mais est partiellement compensé par la stratégie de cession de la société.
• Flux de trésorerie de financement (CFF) : 105 millions de dollars. Ce flux positif est essentiel et montre que l’entreprise lève activement des capitaux pour gérer sa structure d’endettement.

Risques à court terme et atouts exploitables

La société Macerich (MAC) est clairement dans un cycle de désendettement, vendant des actifs non essentiels pour rembourser sa dette. C’est une action claire que vous voulez voir. Au cours du seul troisième trimestre 2025, MAC a vendu trois centres commerciaux – Atlas Park, Lakewood Center et Valley Mall – pour un produit total de 426 millions de dollars. Ce capital est crucial pour maintenir leur liquidité immédiate, qui s'élève à environ 1 milliard de dollars au 4 novembre 2025, dont 650 millions de dollars de capacité disponible sur leur ligne de crédit renouvelable.

Cependant, un risque important demeure : le risque de refinancement. La direction a reconnu qu'environ 1 milliard de dollars d'échéances de prêt arrivaient à échéance en 2026. De plus, il reste un prêt restant d'environ 200 millions de dollars arrivant à échéance en 2025 à South Plains et qui devrait être en défaut technique, nécessitant une prolongation ou une résolution. C’est là le principal défi : utiliser les ventes d’actifs et les flux de trésorerie d’exploitation pour s’attaquer à un important mur d’endettement. Vous pouvez en savoir plus sur leur orientation stratégique ici : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de The Macerich Company (MAC).

Analyse de valorisation

Vous examinez The Macerich Company (MAC), une importante société de placement immobilier (REIT) de détail, et vous essayez de déterminer si le marché a fixé un prix équitable. La réponse courte est que Wall Street le considère comme une « conservation », ce qui signifie qu’ils pensent que l’action se négocie actuellement près de sa valeur intrinsèque, mais les mesures sous-jacentes dressent un tableau plus complexe d’une entreprise en transition.

L'objectif de prix moyen sur 12 mois des analystes est d'environ $19.87, ce qui suggère une légère hausse par rapport au récent cours de négociation proche de 16,59 $ fin novembre 2025. Cette note consensuelle de « Conserver » est basée sur une répartition de 13 entreprises : cinq notes « Acheter », cinq notes « Conserver » et trois notes « Vendre ».

La société Macerich Company (MAC) est-elle surévaluée ou sous-évaluée ?

Lorsque nous examinons les principaux multiples de valorisation, nous voyons la complexité typique d’un REIT qui continue de travailler dans un environnement difficile. Étant donné que The Macerich Company a déclaré un bénéfice par action (BPA) négatif au cours des douze derniers mois, le ratio cours/bénéfice (P/E) traditionnel est négatif. Toutefois, les analystes se tournent vers l'avenir et le ratio cours/bénéfice prévisionnel est estimé à un niveau plus acceptable. 10.70, ce qui est nettement en dessous de la moyenne du marché.

Pour une entreprise immobilière, le ratio Price-to-Book (P/B) et le ratio Enterprise Value/EBITDA (EV/EBITDA) sont souvent plus révélateurs. Voici le calcul rapide :

• Prix au livre (P/B) : Le rapport s'élève à environ 1.69. Cela signifie que le titre se négocie à une prime par rapport à sa valeur liquidative, ce qui suggère que les investisseurs voient de la valeur dans la qualité du portefeuille et dans le potentiel de flux de trésorerie futurs.
• Valeur d'entreprise/EBITDA (EV/EBITDA) : Les douze derniers mois (LTM) EV/EBITDA sont d'environ 15,7x. Pour une FPI de détail, c'est un peu plus élevé que certains pairs, ce qui reflète l'endettement élevé de l'entreprise (le ratio d'endettement est proche de celui de certains de ses pairs). 1.99) qui est pris en compte dans le calcul de la valeur d'entreprise.

Ce rapport EV/EBITDA élevé vous indique que le marché est prêt à payer une prime pour le flux de trésorerie opérationnel (EBITDA) de l'entreprise, mais qu'une bonne partie de cette valeur est liée à la structure de la dette. Vous devez garder un œil attentif sur leur programme de règlement des dettes, qui devrait être achevé d’ici 2026.

Cours des actions et santé des dividendes

L'évolution du cours des actions au cours des 12 derniers mois (période de 52 semaines) a été volatile. L'action de Macerich Company s'est négociée dans une large fourchette, allant d'un minimum de $12.48 à un sommet de $22.27. Le récent cours de clôture proche de 16,59 $ représente une baisse de près de 14.79% au cours des 52 dernières semaines, ce qui indique que le marché s'est montré prudent.

Pour les investisseurs axés sur le revenu, le dividende est crucial. Le dividende annuel de la société Macerich est actuellement fixé à $0.68 par action, ce qui se traduit par un rendement en dividende attractif d'environ 4.02% à compter de novembre 2025. Cependant, la durabilité de ce dividende fait l’objet d’un débat nuancé.

Voici à quoi ressemble la couverture des dividendes :

Bien que le dividende soit techniquement couvert par les flux de trésorerie, les bénéfices GAAP négatifs et le ratio d’endettement élevé signifient que vous devez traiter ce dividende avec une certaine prudence. L'entreprise est dans une phase de redressement et affiche une forte dynamique de location. 1,5 millions pieds carrés de baux nouveaux et renouvelés au troisième trimestre 2025, mais l'incertitude macroéconomique constitue toujours un risque.

Vous pouvez approfondir l'intérêt institutionnel et la dynamique commerciale en Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Facteurs de risque

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et vous vous demandez où sont cachées les mines terrestres, ce qui est intelligent. Ce qu'il faut retenir directement, c'est que même si la dynamique opérationnelle est forte, la santé financière de l'entreprise reste fortement exposée à un endettement élevé et à la nécessité immédiate de refinancer la dette dans un environnement de taux d'intérêt élevés. Il s’agit d’une histoire classique de redressement d’une société de placement immobilier (REIT) ; la solution opérationnelle fonctionne, mais le bilan reste le principal risque.

Le plus grand risque à court terme est financier : l’endettement élevé de l’entreprise. À la fin du troisième trimestre 2025, le ratio dette nette/EBITDA ajusté (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) s'élevait à un niveau élevé de 7,76x. L'objectif de la direction est de ramener ce chiffre à un niveau inférieur à moyen de 6x au cours des prochaines années, mais cela signifie que beaucoup de travail reste encore à faire. De plus, une hausse des taux d’intérêt ou un resserrement des conditions de crédit pourraient certainement intensifier la pression sur leurs efforts de refinancement.

Risques opérationnels et financiers : le mur de la dette et les frictions d’occupation

La société Macerich est confrontée à un double défi : gérer un lourd endettement tout en surmontant les frictions transitionnelles liées à la relocation de ses propriétés. Du côté de la dette, le risque le plus concret est une échéance imminente. Il reste un prêt restant à échéance en 2025 pour environ 200 millions de dollars à South Plains, qui devrait être en défaut technique à l'échéance, bien que des discussions pour une prolongation soient en cours. En outre, le prêt de Santa Monica Place est déjà en défaut, un séquestre nommé par le tribunal gérant la disposition prévue de l'actif.

Sur le plan opérationnel, l'entreprise est confrontée à des temps d'arrêt frictionnels (postes vacants) alors qu'elle remplace des locataires plus anciens et en difficulté par de meilleurs. Par exemple, la relocation des anciens espaces Forever 21 a freiné à court terme le résultat opérationnel net (NOI). Pour être honnête, il s’agit d’une décision stratégique, mais elle se révèle néanmoins comme une perte à court terme. L'occupation totale du portefeuille au 30 septembre 2025 était de 93.4%, ce qui est solide, mais le processus de relocation est coûteux et prend du temps.

Voici un aperçu rapide des résultats financiers du troisième trimestre 2025 qui mettent en évidence la pression :

Atténuation et plan d’avenir

La stratégie de l'entreprise, appelée Path Forward Plan, est conçue pour s'attaquer de front à ces risques en simplifiant les activités et en réduisant l'endettement. Ce ne sont pas que des paroles ; ils agissent sur deux fronts clairs : la vente d’actifs et la location agressive.

• Désendettement via des cessions : La société réalise des progrès substantiels dans son plan de cession, avec des ventes d'actifs approchant 1,2 milliard de dollars vers un objectif total de 2 milliards de dollars d’ici fin 2026. Ces liquidités sont indispensables au remboursement de la dette et à la consolidation du bilan.
• Excellence opérationnelle : Ils sont en avance sur le calendrier en termes de volume de location. Baux signés depuis le début de l'année en 2025 au total 5,4 millions pieds carrés, un 86% augmenter sur la même période en 2024. Plus important encore, 74% de l'espace Forever 21 libéré est déjà réservé à de nouvelles marques de meilleure qualité qui paient un loyer nettement plus élevé.
• Pipeline de location : Le pipeline Signed-Not-Open (SNO) est solide, se situant à environ 99 millions de dollars en revenus supplémentaires, en bonne voie pour atteindre ou dépasser les 100 millions de dollars objectif de fin d’année. Ce pipeline représente la croissance future du NOI verrouillée aujourd’hui.

Leur trajectoire est claire, mais le risque d’exécution reste élevé jusqu’à ce que le ratio dette nette/EBITDA se rapproche de leur objectif. Pour une analyse plus approfondie des cadres de valorisation et stratégiques, vous pouvez consulter l’article complet : Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Opportunités de croissance

Vous recherchez une carte claire de la direction que prendra The Macerich Company (MAC) à partir de là, surtout que le niveau d’endettement reste une préoccupation. Ce qu’il faut retenir directement, c’est que leur croissance future dépend moins de la nouvelle construction que de l’exécution de leurs projets. Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ? Plan « Path Forward » : simplifier l'activité, réduire l'endettement et générer des loyers plus élevés à partir de leur portefeuille de centres commerciaux haut de gamme.

L'objectif stratégique de la société est de maximiser la valeur de ses actifs de catégorie A - les propriétés « Fortress » et « Steady Eddie » - en relouant de manière agressive des espaces à des tarifs plus élevés. Honnêtement, c'est le moteur principal. Pour l’exercice 2025, la projection consensuelle des revenus se situe autour de 931,51 millions de dollars, avec un FFO (Funds From Operations) estimé à $1.49 par action. Ce que cache cette estimation, c’est le calendrier de mise en ligne des nouveaux baux, qui constitue le véritable avantage.

Principaux moteurs de croissance : location et réaménagement

La croissance des revenus à court terme de la société Macerich est sans aucun doute motivée par la rapidité de sa location. Ils sont en avance sur leurs objectifs de location, ce qui représente une victoire opérationnelle considérable. Ils ont signé 4,3 millions pieds carrés de baux en septembre 2025, dépassant les objectifs initiaux. Les spreads de relocation sur 12 mois étaient sains 10.9% à partir du premier trimestre 2025, ce qui signifie que les nouveaux baux arrivent nettement plus élevés que ceux qui arrivent à expiration. C’est une simple phrase : la hausse des loyers sur les biens immobiliers de premier ordre stimule la reprise.

Cette location solide alimente directement leur pipeline Signed Not Occupied (SNO), qui représente les revenus futurs déjà bloqués. Voici le calcul rapide : le pipeline SNO cumulé s'élève à environ 80 millions de dollars en loyer annuel supplémentaire, avec environ 25 millions de dollars de ce montant devrait avoir un impact sur les résultats de 2025. Il s’agit d’une piste claire pour la croissance du résultat opérationnel net (NOI) jusqu’en 2026 et 2027.

• Dynamique de la location : Signé 4,3 millions pieds carrés de baux au 3ème trimestre 2025.
• Pipeline SNO : Loyer supplémentaire cumulatif de ~80 millions de dollars.
• Spreads de relocation : Moyenne 10.9% plus élevés que les anciens loyers.

Initiatives stratégiques et avantage concurrentiel

Les initiatives stratégiques portent toutes sur la simplification et la modernisation. L'entreprise exécute activement un plan de cession, visant 2 milliards de dollars de ventes d'actifs pour réduire la dette, avec 1,2 milliard de dollars de ventes de centres commerciaux achevées en septembre 2025. Ce désendettement (réduction de la dette de l'entreprise) est essentiel pour réduire les risques de l'investissement. De plus, ils consolident stratégiquement les actifs de la coentreprise (JV), tels que l'acquisition complète d'Arrowhead Towne Center et de South Plains Mall, pour obtenir un contrôle à 100 % sur des propriétés à haut rendement.

Leur avantage concurrentiel réside dans la qualité de leur portefeuille. Ils possèdent des centres commerciaux de classe A sur des marchés américains riches et densément peuplés, ce qui attire les principaux détaillants et génère des ventes au pied carré (PSF) élevées. Pour le portefeuille de base, les ventes des locataires sont d'environ 900 $PSF, qui est une mesure clé montrant la domination de ces emplacements. Ils investissent également dans le commerce de détail expérientiel (par exemple, des centres de divertissement comme Pindustry et Dick's House of Sport) et des réaménagements comme Green Acres à Long Island pour stimuler le trafic piétonnier et la croissance future des loyers.

L'engagement de l'entreprise en faveur du développement durable, attesté par son 10e classement consécutif au premier rang GRESB parmi les REIT de détail nord-américains, constitue également un avantage concurrentiel indirect (environnemental, social et de gouvernance, ou ESG) qui attire le capital institutionnel. Le point d’inflexion de mi-2026 est celui que la direction vise comme étant le moment où ces initiatives se traduiront pleinement par une dynamique positive des bénéfices.

Prochaine étape : Finance : suivez le taux de conversion du pipeline SNO de 80 millions de dollars en revenus réalisés chaque trimestre pour évaluer l'exécution opérationnelle.